不動産の購入検討に際して、重要な要素となるエリア。
今号では、弊社の所在する銀座の特性について、地区計画という側面から考察してみます。

銀座の地区特性

「銀座」は日本有数の繁華街であり、その名は国内のみならず国外においても広く知られています。また銀座四丁目交差点付近は日本一地価の高い場所としても知られ、「銀座」という地名はブランド化しています。この銀座エリアには、そのグレードアップを目指して、まちづくりのための様々な制限や緩和措置があります。制限の例としては、銀座の昭和通り以東のエリアでは、一階部分が店舗や飲食店などの商業用途以外の建築物は建築できません。

中央区銀座の用途地域は全域が商業地域となっています。この商業地域とは、都市計画法（9条）で「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されており、建ぺい率の限度は原則として80％です。
また容積率の限度は、銀座の昭和通り以東のエリアにおいて700％～800％です。

指定容積率と基準容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことを言います。つまり容積率が高ければ高いほど、基本的にはより面積の大きな建物を建てることができることとなります。
しかしこの容積率には、通常は前面道路の幅員によって制限があります。前面道路の幅員が12ｍ未満の場合に、商業地域においては全面道路の幅員（ｍ）に60を乗じたものと指定容積率のいずれか小さい数値が基準容積率となります。
例えば、全面道路の幅員が6ｍで、指定容積率が700％の土地の場合。

6(m)×60　＝　360　≦　700

上記式のように基準容積率は360％となり、せっかく指定容積率700％の地域でも大幅に制限されてしまうことになります。

銀座地区地区計画

銀座（昭和通り以東）の地区計画では、この道路幅員による容積率制限を緩和し、指定容積率まで使えるようになります。
※容積率制限の緩和を受ける場合は、別途、認定申請が必要となります。
※基準容積率を超える部分は「商業施設又は住宅等」の用途に限定されます。

また、建築物の高さの最高限度も、指定容積率と前面道路幅員に応じて定められており、総じて高層建物の建築を誘導する内容となっています。

目安として、全面道路の幅員が8ｍで、面積が100㎡の土地に70㎡の建築面積の建物を建てる場合、10階建の建築が可能となります。
このように、銀座での土地やビルの購入は、新築や建て替えで土地の有効活用が望めるケースが多々あります。

次回で、その具体例についてお話しいたします。
※この記事は地区計画の概要です。具体的な建築計画や詳細については、関係各所にお問い合わせください。